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深圳小產權房在數量到底有多少呢

2019-10-29

來源: 深圳小產權房

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原標題:深圳小產權房數量驚人
新聞來源:南方都市報
深圳小產權房網


一名不愿意透露姓名的小產權房業主道出了包括深圳小產權房的現狀:“深圳的小產權房基本上都是原村民自建或者原村組織統建的違法建筑。從嚴格意義上來說,通過城市化的進程,深圳的土地已經國有化。但國家并不能100%承擔原村民城市化之后的生計,因此給了集體與個人利用土地謀福利、謀生存的機會。小產權房正是在這一契機之下快速無序增長,這也是社會轉型中必不可少的陣痛。”

  “深圳的小產權房數量在全國同類城市中,總規模是名列前茅的。”深圳住房研究會會長陳藹貧表示,對于國家相關部門這次表態,他認為首先要還原小產權房正確的歷史面貌。在深圳外來人口中,超過50%都是居住在城中村,人數約超600萬。小產權房對深圳的發展起到了歷史性的作用,也一直在為城市的興盛挑起了一定的擔子。

  “但我們必須意識到,在小產權房中,有超過95%都是沒有辦理工程驗收,達不到消防驗收標準,存在嚴重的安全隱患。”陳藹貧認為,小產權房畢竟是不合法的,深圳政府也一直嘗試解決這個歷史遺留問題。

  他分析,深圳在視小產權房的性質區別,而進行不同的處理。如果把小產權房簡單分類,可以分為兩類:一類是程序性違法,如擴大面積、未經申報、改變功能;另一類是實質性違法,這類是大家常說的“撞高壓線”,如涉及農耕地、水源等問題,損害公共利益。

  據陳藹貧了解,實質性違法占總違建數量15%左右,“對這兩類,要具體情況具體分析,不能一棒子打死。”實質性違法的,政府要堅決予以強硬處理,而面對程序性違法,可采取相對緩和的處理手段。

  買小產權房有4大法律風險

  美聯物業全國研究中心主任徐楓稱,由于小產權房并未納入商品房交易體系,因此房地產調控政策對于小產權房一直是空白,也使得一些潛在客戶轉投小產權房的市場。徐楓不建議客戶選擇小產權房,它雖然便宜,但在合法性、房屋質量、價格優勢、周邊配套等方面,有很明顯的弊端。

  購買小產權房的根本弊端在于產權不確權,不受法律保護。2007年,建設部曾專門發布了針對小產權房的購買風險提示,特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋,否則將無法辦理房屋產權登記,合法權益難以得到保護。購買小產權房在法律上有4大風險:

  不能上市交易,也就意味著不能折現。同時一旦發生糾紛,小產權房業主想要維權將找不到法律依據;

  無法辦理抵押。因為在現有體制下,小產權房不能上市交易,因此對于銀行而言,抵押物沒有變現能力,因此也不會給小產權房辦理抵押;

  無法對抗國家的征地和拆遷。除了不能辦理房產證外,小產權房實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑,如果和國家的規劃相沖突,還很有可能被拆除,而且業主也不會得到拆遷安置補償;

  無法辦理繼承。由于缺乏產權,未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。

  “律師見證書”不具備法律效力

  在小產權房交易過程中,由于房屋本身沒有產權,在交易過程中惟恐沒有法律保障,不少業主或中介在出售小產權房時,都會向購買者開具“律師見證書”,以證明物業具有法律保障。

  “實際上,律師見證對于小產權房交易來說,是不允許的。哪怕做了見證,也并不具備任何法律效力。”張茂榮表示,“在很多購房者看來,律師做了見證就有了法律保障,合同就有效了。實際上不是這樣,他們對律師見證性質的不了解。”

  所謂“律師見證”就是見證某一法律行為或法律事實的真實性和合法性。張茂榮說,早在2009年9月,市司法局已下發《關于嚴禁為違法建筑銷售行為提供公證和律師見證服務的通知》,明文禁止公證機構和律師為違法建筑買賣提供相關公證和見證服務。

  該通知明確了律師不得對違建認證,深圳的執業律師就必須嚴格遵守。如果律師擅自私下認證,將面臨市司法局的處罰。但張茂榮坦言,目前仍有部分律師通過個人開具所謂的“律師見證”賺快錢。

  “正常的見證應該對內容的合法性進行見證,而所謂的小產權房見證只不過是見證一個簽字屬實,這實際上是毫無意義的。”張茂榮提醒,老百姓切莫對此類見證存有盲目迷信,事實上,“律師見證”對小產權房交易的合法性并沒有任何保障。

  買了小產權房,要保護好整棟樓房產證

  但是,對于已經購買了小產權房的業主,房地產專家周學軍建議:“如果既不想退房,又不想在拆遷的時候血本無歸,那最好的方法就是保護好整棟樓的房產證。”

  周學軍解釋,保護房產證的最好做法,就是從建設者手里接過房產證,將其寄放到銀行的保險箱里。再由3―5位業主組成一個保護小組。切莫讓建設者利用產權證,做其他的抵押貸款或擔保。否則一旦建設者資金或擔保出了問題,銀行就要查封該房產證的樓,那么小產權房業主就算有再大的冤屈也沒處申訴。

  小產權房業主

  只求能有個住的地方

  在高房價背景下,雖然大多數購房者都知曉小產權房的風險,開發商、中介也會如實承認小產權房的違建身份,但城市中低收入消費者還是會購買,他們“不管那么多”,只要滿足有個住的地方即可。“我們不怕,又不是我們一家買”是不少業主的想法。

  在記者采訪到的7名剛需者則表示:如果自住,價格也確實便宜,不排除買小產權房的可能。

  已經是小產權房業主的王先生,湖北人,去年初來到深圳,任職電腦美工,月收入4000―5000元。去年底在沙井萬豐村購買了一套105平方米、總價33萬元的小產權房,一次付清。小區有保安24小時值班,每個月交120多元物業費。

  王先生告訴記者,他知道小產權房的風險,也知道國家對此類房子的態度。在選定該套小產權房之前,他使用最多的工具就是谷歌地圖。因為該地圖有一項功能,可查閱到某個年份某地區的三維面貌,他可了解到房產是何時建起,地塊是否非法占用了耕地等,“近幾年,我所處的區域人氣越來越旺。一旦一個地區的小產權房多起來,政府要處理就相對難一些。”

  目前,王先生手頭的房屋憑證有5樣:原業主跟開發商簽訂的合作合同,大概類似集資建房的協議;原業主跟王先生本人簽訂的房屋轉讓協議;某位律師開具的公證書;2張收據,一張是開發商開給原業主的收據,另一張是原業主開給王先生本人的收款收據。

  對于小產權房的看法,王先生保持中立,“小產權房不好去衡量它是否值得買,要看個人情況。”他說,如果以投資為目的的,不一定值得。

  王先生告訴記者他看到的一則消息:當事人的親戚買了小產權房,3年漲了不到1倍,但其另一位親戚買了商品房,3年漲了將近3倍,“如果是自住或者出租的話,就純粹一些”。

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