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以租代售存在的風險,花40多萬租公寓卻遲遲不能交付使用

2019-11-13

來源: 深圳小產權房

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原標題:女子擲40多萬租25年公寓 置業公司卻遲遲不肯交房


新聞來源:新快報 深圳小產權房網

小心!“以租代售”暗藏多項法律風險,廣州中院特發出司法建議書。近日,記者從廣州市中級人民法院獲悉,廣州兩級法院曾受理過多宗涉及“以租代售”所引發的租賃糾紛,針對“以租代售”存在的法律風險,廣州中院建議盡快出臺監管文件,規范項目銷售,同時加大查處整治力度,設立租金監管制度。■新快報記者 何生廷 通訊員 云法宣●案例:租公寓超過20年 超時部分判無效。2017年4月12日,原告吳小姐與被告廣州市恒×置業有限公司簽訂“云城×悅”公寓租賃合同以及房屋租賃權贈送協議,合同簽訂后,吳小姐一次性以轉賬方式支付了全部的租賃費用423000元。根據雙方簽訂的合同,恒×置業公司將云城×悅公寓一套房屋交付給吳小姐有償租賃,租賃期限自2018年1月1日至2037年12月31日止,并約定于2038年1月1日至2042年12月31日為免費贈送的租賃使用權。

然而,一直至2018年6月27日,被告仍未交付公寓給吳小姐使用。因溝通無果,吳小姐起訴至白云區人民法院,要求恒×置業退回租賃費用423000元,并且支付因其單方違約造成解除租賃合同的違約賠償金42300元以及逾期交付違約金15228元。

經審理,白云法院認為,合同法規定“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。”根據雙方約定,租賃期限實際上是從2018年1月1日至2042年12月31日,租賃期已經超過二十年,故雙方基于《租賃合同》形成的租賃合同關系應是始于2018年1月1日止于2037年12月31日,2038年1月1日至2042年12月31日部分為無效。

白云法院作出判決,確認雙方簽訂的“云城×悅”租賃合同于2018年9月7日解除;被告恒×置業退回租賃費423000元;以及支付違約賠償金42300元。

●法院建議: 盡快出臺監管文件 保障承租人合法權益

在《司法建議書》上,廣州中院表示,廣州市兩級法院近來陸續受理了多宗涉及“以租代售”的長租公寓所引發的租賃合同糾紛案件。

此類案件主要焦點問題集中在開發商利用村集體用地建設的租賃住房未經合法報建、租賃合同期限超出20年、房屋交付沒有標準等。

法院在案件的審判工作中,發現此類“以租代售”的長租公寓運營模式背后隱藏著較為突出的法律風險。

為此,廣州中院提出了相應的建議。

廣州中院建議,由政府部門主導或引導,配合使用已經聯網的不動產登記信息,建立健全信息公示披露制度,針對具體項目發布購房、租房風險提示,提醒廣大市民相關項目可能存在的風險。

“以租代售”項目主要目的在于規避商品房限購政策,部分開發商用“以租代售”的擦邊球方式轉讓房屋使用權,監管部門應盡快出臺相關政策規范此類交易,并出臺“示范性”合同文本,作為租房過程中的合同模板,保障承租人的合法權益。在監管方面,對于尚未取得合法報建的違法建設項目要加大查處和整治力度,不允許此類項目進入租賃市場,并且設立有效的租金監管制度,防止出現開發商轉移資金或資金鏈斷裂情況下,業主因無法繼續獲得房租驅趕承租人。(完)
 


陳萬志認為,“小產權房”的利益沖動,源自于當前土地制度的城鄉二元化。因此,應進一步推進農村土地制度改革,在土地交易中充分保障農民合法權益,使農民和農村經濟體充分享受土地增值所帶來的巨大收益,消除“小產權房”建設的利益動機。
陳國誠則表示,目前,國家還沒有出臺專門針對小產權房的法律法規。為此,他建議,除了政府相關職能部門加大對小產權房的打擊和清理力度之外,國家應該抓緊完善相關具有指導性作用的法律法規,指導政府加快對城鄉土地的確權工作,統一村民宅基地的劃分標準及管理辦法。
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