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深圳小產權房能合法嗎?東莞小產權房合法嗎

2019-11-16

來源: 深圳小產權房

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小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋,未辦理相關證件,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村頒發,亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會給予備案。
小產權房的出現與城市房價躥升密不可分,其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求,“小產權房”不得確權發證,不受法律保護.“小產權房”的性質有兩種:一種是在集體建設用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只屬于該農村的集體所有者,外村農民不能購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

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從2007年開始,我國房價進入了迅猛上漲周期,“小產權房”這個名詞高頻出現在公眾的視野,其價格低廉,既能夠滿足公民住房的剛性需求,又能給城市郊區的農業階層的人員帶來巨大的利益,故而廣泛的存在于幾乎所有的大中型城市郊區。但因“小產權房”在法律上沒有明確的定位,由此也遭遇到了諸多的質疑。近年以來,學術界也在一直思考、探討解決該問題的方法,試圖從法理上尋求解決這一問題的途徑。通過分析,大家普遍認識到:我國長期以來實施的城鄉二元土地制度是產生這一問題的關鍵所在。要想解決這一問題,就必須本著客觀分析的態度,從現實情況出發進行分類,既充分保障現有權益人的合法利益,又能促進社會問題的合法解決,以公平、公正和法治的原則促進社會健康發展。論文從以下五個方面來論證中國“小產權房”合法化得以實現的途徑:第一部分,“小產權房”概念及有關特征闡釋。本部分包括“小產權房”的界定、法律規定、分類、入市困境及特征分析。第一,從“小產權房”含義及其與商品房的比較,得出“小產權房”是普遍沒有符合國家相關法律法規和政策審批程序的農村集體土地房屋,因而未能獲得國家的認可;第二,闡述了“小產權房”的特點;第三,以建設土地的性質作為劃分標準,“小產權房”有農業用地上的“小產權房”與宅基地上的“小產權房”之分。第二部分,闡述了“小產權房”產生的原因。本文將我國“小產權房”產生的原因分為了制度原因、社會原因和法律原因。文中提出“小產權房”產生的根源在于我國現有的二元制土地結構;分析了造成我國房地產市場出現眾多問題的關鍵,即政府的房地產政策。著重分析了“小產權房”快速成長和當前法律法規的缺失、以及相關法律之間存在沖突是有著千絲萬縷聯系這一客觀事實。“小產權房”的快速成長絕非是偶然現象,而是由我國當前的社會現實情況,以及多種社會因素共同促成的。出現此類現象,使我們不得不考慮并聯系當前群眾對住房的剛性需求和增收需求。政策失誤、公民的住房需求和農業人口增收這三大因素促使“小產權房”產生并快速成長。在本部分的最后提出其合法化的必要性分析。第三部分,論述了“小產權房”的迅猛發展、沖突以及障礙。該部分以我國法律法規的缺失、沖突等。詳細闡述了其入市的困境、現實情況等內容,更直觀的展現出“小產權房”的問題所在。第四部分,對我國“小產權房”合法化的法理進行了分析。首先,從物權平等原則、保障農民合法權益以及推動城鄉住房保障體系的健全與完善的角度出發,論證了“小產權房”合法化的必要性。其次,從憲法的角度給予“小產權房”流轉合法化的理由,即法律如果要對集體土地權能進行限制,那么對國有土地也應該持相同的態度;“小產權房”出現的合理性,即“城鄉一體化”及共同富裕的目的;法律應有價值取向的平衡性;法律存在的合理性依據及其價值導向。社會平衡發展基礎上的法律價值考量,我國經濟已經進入了先富帶動后富的階段,經濟全球化的大背景下,農村與城市的共用發展是同等重要缺一不可的。此外,本部分還論述了“小產權房”合法化的重要作用。通過分析我們得出,“小產權房”是我國市場經濟活動下的必然產物;它的流轉也具有一定的合理性,其合理性主要體現在“小產權房”的出現很大程度上解決了一部分老百姓的住房問題,滿足了人民群眾的剛性需求,因此,可以將其合法化作為一個改善民生的措施來借鑒。“小產權房”價格低廉,省去了巨額的土地出讓金費用,降低房地產的成本,有效穩定了增長過快的房價;有助于打破城鄉二元化結構、加快城鎮一體化的目標,也是我國加快推進新農村建設的應有之意;能有效促進“三農”問題的解決,增加農民收入,推動社會保障體系的發展與完善。第五部分,“小產權房”的解決,即農村土地流轉制度的設計和完善。主要從修改完善相關法律法規;完善對農村集體土地所有權制度和農村集體土地使用權流轉制度;采用不同政策,處理現有“小產權房”;建立和完善相關監督、懲罰制度。“小產權房”的存在滿足了住房需求,改善了民生,降低了房地產成本,能有效穩定增長過快的房價;推動城鄉一體化的發展;解決三農問題,增加農民收入等方面存在著一定的積極意義。面對“小產權房”存在的現狀,我們必須認清一個事實,想要解決“小產權房”問題并不是一件一蹴而就的事,這要求社會中各個主體都要在這個過程中有所作為。綜上所述,“小產權房”的存在反映了一定的社會問題,但其也具有積極的價值和意義,值得我們不斷深思和不斷研究探討。我們應當綜合運用好法律和行政的雙重手段,合理的針對不同情況進行差異化對待,使“小產權房”的問題解決最終成為現實,為我國的房地產市場注入新的活力。
 
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